曾經(jīng)以價(jià)格優(yōu)勢(shì)出圈的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，隨著消費(fèi)升級(jí)和電商沖擊及主力買手變?yōu)?0后人群，已經(jīng)不再具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。購(gòu)物中心因具有商業(yè)地產(chǎn)增值價(jià)值，體驗(yàn)式的生態(tài)更能吸引客流，成為專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的主流方向。

　　從批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心，業(yè)主與運(yùn)營(yíng)商將面對(duì)完全不同的商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)邏輯，想要實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型，叮梆商業(yè)設(shè)計(jì)提出以下幾點(diǎn)建議：

　　批發(fā)市場(chǎng)以銷售為中心，追求業(yè)績(jī)的最大化，而購(gòu)物中心以消費(fèi)者為中心，強(qiáng)調(diào)將人吸引到場(chǎng)所中，追求流量的最大化。

　　由此出發(fā)，轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心不能只是簡(jiǎn)單的對(duì)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，而應(yīng)從空間改造提升、場(chǎng)景多樣化營(yíng)造等方面，增強(qiáng)終端消費(fèi)者的體驗(yàn)感和社交。

　　購(gòu)物中心之間的競(jìng)爭(zhēng)日漸白熱化，為了形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心，一定要從定位開始樹立品牌個(gè)性，并通過精心規(guī)劃的業(yè)態(tài)、突出的場(chǎng)景特色及豐富多元的體驗(yàn)，形成商業(yè)獨(dú)一無二的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　品牌差異化定位，叮梆建議，如果無法做到高端品質(zhì)，那就做出場(chǎng)景特色，以巧取勝。將特色主題化為空間的故事情境，引發(fā)文化與情感共鳴，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的圈層捕捉，使其成為當(dāng)?shù)仉y以替代的社交場(chǎng)所。

　　遵循流量最大化的原則，引進(jìn)適應(yīng)目標(biāo)群體的餐飲、娛樂、社交、文化等功能、業(yè)態(tài)，通過創(chuàng)新的業(yè)態(tài)組合、多維度社交娛樂內(nèi)容的注入、原創(chuàng)、新奇元素的點(diǎn)綴。

　　不少由專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的購(gòu)物中心，受原來的運(yùn)營(yíng)思維影響，將租金回報(bào)作為運(yùn)營(yíng)優(yōu)先考慮的因素，往往更愿意選擇租金高的中低檔品牌，而非租金較低的高端品牌。此舉存在一定弊端：缺少高端商戶資源品牌很難引流；而中低檔品牌入駐后，一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不下去，會(huì)馬上撤店，帶來后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　為更多地聚集人流，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益最大化，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在轉(zhuǎn)型規(guī)劃時(shí)，可適當(dāng)配套一些公共空間，如婚姻登記處、老年人活動(dòng)室、牙科診所、心理咨詢機(jī)構(gòu)等公共服務(wù)項(xiàng)目。

　　深圳龍崗萬達(dá)廣場(chǎng)，是一個(gè)經(jīng)由已停業(yè)的建材市場(chǎng)——華南城家居四號(hào)館改建而來的輕資產(chǎn)萬達(dá)，商業(yè)位于非核心商圈、離最近地鐵站1公里左右，傳統(tǒng)的購(gòu)物中心打法難以吸引更多的人流。

　　為了有效盤活資產(chǎn)，30.5萬平米的建筑，將體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比提升至80%，打造出城市“微旅游”目的地。世界最高最長(zhǎng)的室內(nèi)天梯、巨型LED天幕、巨大懸球天穹、玻璃棧道鵲橋等一系列引流體驗(yàn)，迎合深圳科技之城的基因?qū)⒖萍继厣龅綐O致。

　　景觀方面，設(shè)計(jì)師們?cè)谠邢鲁翉V場(chǎng)的基礎(chǔ)上，重新打造了五個(gè)下沉庭院，結(jié)合周邊業(yè)態(tài)打造出風(fēng)格迥異的休閑空間，包括集市庭院、自然庭院、時(shí)尚庭院、運(yùn)動(dòng)庭院和生活庭院，為下班后及周末提供一個(gè)可供探索的城市休閑場(chǎng)。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，開業(yè)5天，龍崗萬達(dá)廣場(chǎng)客流就超過100萬。開業(yè)3個(gè)月，總客流突破800萬，總銷售額達(dá)6.5億元。

　　三里屯太古里西區(qū)，改建自北京著名的服裝批發(fā)市場(chǎng)——雅秀大廈。項(xiàng)目為太古里南區(qū)和北區(qū)的重要補(bǔ)充，增強(qiáng)了整個(gè)片區(qū)的商業(yè)氛圍與連接性，同時(shí)也為三里屯社區(qū)的舊有城市肌理帶來全新活力。

　　過去的雅秀大廈，建筑是一個(gè)尺度巨大的鐵皮盒子，外圍由一層幕墻包裹，幕墻之內(nèi)還隱藏著退臺(tái)式的結(jié)構(gòu)和傳統(tǒng)的坡屋頂。

　　為使建筑更好的融入城市景觀，設(shè)計(jì)重現(xiàn)了其逐級(jí)退臺(tái)的建筑原貌，并拆解了原來扁平而單一的立面，以互相錯(cuò)動(dòng)、富有變化的立方體，為建筑外形植入了時(shí)尚的基因。

　　內(nèi)部的改造則以空間的整合和重新劃分為主，旨在創(chuàng)造出自由流動(dòng)的商業(yè)空間。在建筑東側(cè)增加了一處巨大的玻璃中庭。圍繞著中庭，還增加了扶手電梯以改善人流動(dòng)線循環(huán)，為顧客提供更直觀的體驗(yàn)流線。

　　西區(qū)以UNIQLO、NIKE RISE作為兩大主力店，定位更加年輕、親民。在定位上與南區(qū)起承接作用，同時(shí)像UNIQLO這樣從南區(qū)移位到西區(qū)，也為南區(qū)未來引進(jìn)更多時(shí)尚引領(lǐng)型品牌騰挪了空間。

　　項(xiàng)目改造前，曾是廣州規(guī)模最大的三大舊改項(xiàng)目之一：財(cái)富天地國(guó)際鞋業(yè)廣場(chǎng)，并且是由80年代的舊水泥廠變身而成。

　　項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)的客戶群體肖像以親子家庭為主，改造以全功能型家庭式潮流購(gòu)物中心為定位，并通過立面翻新、室內(nèi)動(dòng)線調(diào)整、業(yè)態(tài)重新規(guī)劃等方式進(jìn)行重塑與翻新。

　　出于可持續(xù)發(fā)展和項(xiàng)目成本等因素，原建筑消防策略、天窗范圍、主機(jī)電設(shè)備、主要結(jié)構(gòu)等仍可正常運(yùn)作的內(nèi)容，需要盡量保留和利舊。

　　動(dòng)線設(shè)計(jì)顛覆原來格子鋪的平面布局，在不能大改原有的建筑結(jié)構(gòu)條件下，重新規(guī)劃動(dòng)線組織，構(gòu)建了“十字“主動(dòng)線結(jié)合環(huán)形次動(dòng)線的洄游空間，全場(chǎng)共設(shè)置14個(gè)大小中庭，形成四主、三副商業(yè)入口，確保客流能有效導(dǎo)入和橫向、縱向流動(dòng)。

　　室內(nèi)改造以“悅游園”為設(shè)計(jì)靈感源泉，把嶺南特色、多媒體藝術(shù)、業(yè)態(tài)主題區(qū)、自然生態(tài)、美學(xué)場(chǎng)館等繽紛多彩的主題空間貫穿起來，塑造“一步一景”、“愉悅暢游”的購(gòu)物體驗(yàn)。

　　此外，西南、西北兩個(gè)次入口由于場(chǎng)地南高北低的高差條件，分別設(shè)計(jì)兩個(gè)不同尺度和形態(tài)的下沉廣場(chǎng)，從流線上把市民從前廣場(chǎng)滲透到負(fù)一層，使負(fù)一層的業(yè)態(tài)向外展示，提升負(fù)一層的活力。

　　結(jié)合豐富的水景、綠植、互動(dòng)裝置、休息臺(tái)階，下沉廣場(chǎng)不再是枯燥單調(diào)的步行臺(tái)階，而成為了周邊居民四季日常休息、交流聚集、聊天停留的空間節(jié)點(diǎn)。

　　項(xiàng)目位于鄭州傳統(tǒng)商圈——二七商圈，曾是年?duì)I業(yè)流水達(dá)10億的專業(yè)鞋批發(fā)市場(chǎng)，在商圈發(fā)展飽和、產(chǎn)能過剩、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的沖擊下，開業(yè)五年后艱難維系，2020年隨著商圈復(fù)興順勢(shì)轉(zhuǎn)型為新零售商業(yè)——鄭州佳紛天地。

　　距離項(xiàng)目1.2公里處有17萬㎡萬達(dá)購(gòu)物中心，該競(jìng)品開業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，已經(jīng)形成商圈影響力及顧客粘性，項(xiàng)目再以標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)定位打造已難具吸引力。

　　設(shè)計(jì)借勢(shì)河南文化覺醒之東風(fēng)，以“國(guó)潮鄭州”為主題，提煉當(dāng)?shù)卮硇缘臐h字起源、漢服文化、地方豫劇、少林武術(shù)、北宋文化等元素大牌童裝尾貨批發(fā)99元，打造出沉浸式場(chǎng)景體驗(yàn)。

　　文化演繹上，基于周邊的青年及家庭需求，以傳統(tǒng)文化碰撞現(xiàn)代潮流元素，滿足以年輕消費(fèi)者為主的商圈客群對(duì)個(gè)性化體驗(yàn)的追求，以業(yè)態(tài)與場(chǎng)景的有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造“商業(yè)+文化+藝術(shù)+娛樂”的全新商業(yè)情景體驗(yàn)。

　　全新的定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)，使改造后的二七佳紛天地人潮如流、商業(yè)門店?duì)I業(yè)率創(chuàng)新高，不僅重新煥發(fā)商圈活力，更引領(lǐng)鄭州國(guó)潮新風(fēng)。

　　叮梆觀點(diǎn)：就行業(yè)整體情況而言，購(gòu)物中心面臨著激烈的存量競(jìng)爭(zhēng)，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心，業(yè)主與運(yùn)營(yíng)方仍需要在充分考慮與調(diào)研之后做決定，而定位與改造設(shè)計(jì)，則最好尋找專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行擔(dān)綱，通過他們的專業(yè)與經(jīng)驗(yàn)，對(duì)轉(zhuǎn)型進(jìn)行進(jìn)一步論證與保障。